Gute Nachbarschaft: Wegenutzung verlässlich klären

„Gute Nachbarschaft ist nicht nur eine Frage persönlicher Einstellungen, sondern beruht auch ganz handfest auf rechtlichen Gegebenheiten“, sagt Alexander Neubauer, Geschäftsführer von Alpina Immobilien in Rosenheim.

Wer ein gutes Verhältnis zu seinen Nachbarn pflegt, macht sich oft keine Gedanken über seit Jahren gewohnheitsmäßig genutzte Wege über das Grundstück des Nachbarn. Kommt es allerdings zum Streit oder wechselt der Eigentümer, kann dies schnell für Probleme sorgen.

Wenn die einzige Zufahrt oder der Fußweg zur eigenen Immobilie über das Grundstück des Nachbarn führt, kann das selbst nach jahrzehntelanger Nutzung mit Einverständnis des Nachbarn zu Problemen führen. Kaufinteressenten sollten daher vor dem Erwerb eines Grundstücks, das nicht an einer öffentlichen Straße liegt, prüfen, ob die Erlaubnis zur Wegenutzung im Grundbuch eingetragen ist.

Entscheiden sich Eigentümer großer Grundstücke zur Aufteilung der Fläche, wird im Regelfall eine Zuwegung angelegt. Die Besitzer des nicht mit der Straße verbundenen Hinterliegergrundstücks können das sogenannte dienende Grundstück, das an den öffentlichen Verkehr grenzt, nun zu Fuß oder mit dem Kraftfahrzeug überqueren. Häufig wird diese Wegenutzung ohne Weiteres geduldet und beide Seiten verzichten auf einen Eintrag im Grundbuch.

Laut Bundesgerichtshof kann ein Wegerecht außerhalb des Grundbuches nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung oder ein Notwegerecht zustande kommen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein Vertrag, gilt nur zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern. Wechselt einer der Eigentümer, ist die Regelung hinfällig.

Fehlt einem Grundstück die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kommt das Notwegerecht in Betracht. Dieses gilt so lange, bis der Mangel behoben ist und muss gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Jeder Käufer eines Grundstücks, das nicht unmittelbar an einem öffentlichen Weg oder einer öffentlichen Straße liegt, sollte vor Vertragsschluss genau prüfen, ob die Zuwegung über das Nachbargrundstück grundbuchlich abgesichert ist. Dies gilt auch für alle Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch des dienenden Grundstücks. Nur der Eintrag im Grundbuch schützt beide Seiten und deren Rechtsnachfolger vor bösen Überraschungen.