Mietrecht: Kosten für das Fällen eines morschen Baumes sind auf Mieter umlegbar

„Jahrelang galt als bestätigte Rechtsauffassung und gängige Praxis, dass die Kosten für das Fällen eines Baumes vom Vermieten selbst zu tragen sind“, erläutert der Geschäftsführer von Alpina Immobilien in Rosenheim, Alexander Neubauer. Diese Meinung hat der Bundesgerichtshof (BGH, 10.11.2021, Az.: VIII ZR 107/20) nun gekippt.

Die Kosten der Gartenpflege dürfen laut Betriebskostenverordnung grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Ob das auch für das Fällen eines morschen Baumes gilt, haben die Gerichte in der Vergangenheit unterschiedlich beurteilt. Bisher galten die Kosten für das Fällen eines Baumes generell als nicht umlagefähig – zuallererst, weil es sich nicht um laufende Kosten handelt. Aber auch andere Begründungen wurden für diese Auffassung angeführt: Der Vermieter erfülle mit der Fällung eines – wie im aktuellen Fall – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht, oder er beseitige einen Mangel der Mietsache.

Das ist jetzt anders: Wenn ein morscher Baum gefällt werden muss, kann der Vermieter die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

In dem aktuellen Fall ging es um eine 40 Jahre alte Birke, die auf dem Grundstück einer Wohnungsgenossenschaft in Niedersachsen stand. Der Baum drohte über kurz oder lang umzukippen. Um das zu verhindern, ließ die Genossenschaft den Baum fällen. Die Kosten von 2.500 Euro legte sie auf die Mieter des Objektes um. Eine Mieterin wollte ihren Anteil von 415 Euro nicht tragen.

Die Richter urteilten: Das Fällen und Beseitigen eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Betriebskostenverordnung. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Doch die Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten, insbesondere die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Eine „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen setze regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus.

Die in diesem Fall relativ hohen Kosten für das Baumfällen sprechen allein nicht gegen eine Umlagefähigkeit. Denn auch das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige „Schneiden und Ausasten“ kann hohe Kosten verursachen.

Ob der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten nicht in vollem Umfang im Abrechnungsjahr zu berechnen, sondern sie über mehrere Jahre zu verteilen, hat das Gericht nicht entschieden.