Forschungsinstitut empirica: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“

Die steigenden Immobilienpreise sind des einen Freud, des anderen Leid. Wer demnächst verkaufen will, steht vor der Frage, wie lange der Aufwärtstrend noch anhält. „Unsere Kunden fragen sich, ob es sich lohnt, noch zu warten, oder ob zu befürchten ist, dass die Preise plötzlich einbrechen“, erläutert der Geschäftsführer von Alpina Immobilien in Rosenheim, Alexander Neubauer.

Das Wort „Immobilienblase“ taucht alle Jahre wieder in den Medien auf. Marktbeobachter assoziieren mit dem Wort meistens sofort die geplatzte Immobilienblase in den USA aus dem Jahr 2007. Sie war der Anlass für eine sich weltweit ausbreitende Finanzkrise. Ist es nun bald wieder soweit? Den jüngsten ausführlichen Bericht über eine drohende Immobilienblase veröffentlichte „Der Spiegel“. Er bezieht sich auch diesmal auf den empirica-Blasenindex. Das empirica-Institut in Berlin schreibt dazu: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“. Das Institut führt seit 2004 die empirica-Preisdatenbank für Immobilienpreise und veröffentlich regelmäßig den sogenannten empirica- Blasenindex. Darin stellt es die notwendigen Kennzahlen zur Verfügung, aus denen sich Tendenzen zur Blasenbildung ablesen lassen.

Derzeit seien die hohen Vervielfältiger bei der Preisermittlung von vermieteten Häusern und Wohnungen noch über- wiegend durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet. Doch bei steigenden Zinsen müssten entweder die Preise runter oder die Mieten hoch. Stark steigende Mieten sind derzeit aber politisch kaum durchsetzbar, und Kaufpreise für Eigentumswohnungen von mehr als zehn Jahreseinkommen in den Top7-Städten seien dauerhaft nicht erzielbar. Dann gelte folgende Prognose. „Entweder die Preise fallen irgend- wann oder die Einkommen steigen drastisch.“ Gegen stark steigende Einkommen stünden aber wiederum die deutsche Exportabhängigkeit und ungelöste Strukturprobleme.
Die vorläufige Einschätzung vom empirica lautet: Bei steigendem Wohnungsangebot und einer besseren Verteilung der Nachfrage aus den Schwarmstädten ins Umland werde der Druck nachlassen. Die Frage lautet demnach nicht „Gibt es eine Blase?“, sondern „Wann platzt die Blase?“. Das Forschungsinstitut geht davon aus, dass in der derzeitigen Konstellation auch ein Szenario vorstellbar sei, „bei dem die Luft nur langsam entweicht“. Das würde bedeuten, dass die Preise je nach Lage und Preiskategorie zunächst langsamer steigen, dann stagnieren und schließlich sinken könnten.